学区房必定一房难求
房价更是水涨船高
……
谁能想到
这样的“定律”竟被打破了
学区房的房价跌了
甚至跌的离谱......
曾经在上海
“明珠小学”学区房是不少家长
心中的“白月光”
然而，经历了中考改革
多学区划片等政策调整
学区房“最强阵地”
还是在市场下行中失守了
部分溢价过高的学区房
“价格已经回到了5年前”
房价下调了5次
直降40万至今还没有买家
去年6月之后，小闵想着把母亲的房子置换到自己的小区里，所以大半年来，一到休息日她就启动看房模式，不是在被看房，就是在看房中。
一开始，小闵对换房这件事信心十足，因为母亲和自己的小区属于“同地段、同品质”，虽然房龄有10年左右的差距，但是母亲的小区旁，3年前新建了一所挂牌上海一流教育集团的九年一贯制学校，小区被幸运地划入招生片区，当时房价“肉眼可见”地从6万多涨到9万多，目睹最近几年，小区里换房和新装修的人家不少，想来卖掉“学区房”不会太难。
然而现实迅速给小闵“一记耳光”。挂牌大半年，房价下调了5次，从805万降到760万，至今还没有明确意向的买家。最近中介又在暗示她，最好能再降价10万。
多城二手房挂牌量压顶
上海增幅全国第一
上海易居研究院监测的全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比今年初的159万套，增幅达到25%。
截至6月初，在13个重点监测城市中，上海二手房挂牌规模比年初增加82%，增幅全国第一，挂牌套数达到18万套。
△数据来源：各地二手房中介平台、媒体报道、易居研究院
易居研究院认为，“从历史长周期角度看，过去二手房总体处于‘不愁卖’阶段，而现在二手房开始步入‘愁卖’阶段，意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。”
△2020年7月至2023年5月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比
“现在的行情就是在挤水分，政策也在给学区房挤水分。”明珠小学对面我爱我家的经纪人张凡对记者表示。
两年内从近15万跌到约10万
2021年初，《每日经济新闻》曾报道“上海个别学区房单周涨幅近4成”的现象，当时对口明珠小学的“老破小”朱家滩小区，单价已经飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，单周价格涨幅更是高达39.4%，是世茂滨江涨幅的10倍。
时隔两年，朱家滩小区从最高峰接近15万元的挂牌单价一路回落，一季度成交均价已经在10万元/平方米上下徘徊。按照单套50平方米计算，房东到手价少了200万元不止。
△朱家滩小区
而从门店展示的最新价格来看，朱家滩小区挂牌单价已经回落至10万元以内，同样对口明珠小学的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。
△明珠小学附近中介门店挂牌信息
不仅是“明珠学区”
梅园地区凭借“福外+建西”双学区
一直是浦东学区房焦点
当时房东频繁跳价、买家加价抢房，经纪人唐林对记者说，那一波热潮里，不少房东撤销了挂牌，待价而沽。
但双学区的热度大，溢价高，缩水幅度也就更大。
“梅园房价降得很厉害，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。”唐林说，“我当时的客户，一直觉得18万元的单价太高了，坚持了很久还是买下来，但现在小户型只能买到13万-15万元/平方米了。”
“学区房已陷入买卖低谷期
纯粹想投资的话，不建议入手了”
去年9月，黄浦区南昌路
一位从事房产交易的中介人士
曾告诉记者
“一些老破小除了有个学区概念
成交已接近非学区房的价格
2021年踩点买入学区房的
现在挂高价都卖不出去”
记者在链家官网注意到，被称为上海一二手房倒挂最严重区域之一的前滩商务区，今年2月初，热门学区房楼盘浦江海德挂牌一套二手房，房东调价两次，价格从1730万元降到1640万元；3月初，浦江海德又挂牌一套二手房，房东在两个月里调价3次，价格从1700万元降到1500万元。
学区房
溢价比例会缩水到10%左右
究其原因，上海近年来推行的教育均衡政策让学区房降了温。
上海社会科学院2022年9月发布的《上海蓝皮书-上海社会发展报告（2022）》显示，民办学校摇号政策实施后，市民对优质公办学区房需求增加。
2020年3月，上海市学区房的找房热度增加60%，高于普通小区，主要是由于公办学校的确定性相对更高，一些处于中上等水平的学校对口的学区房重新成为家长们关注的对象，使得购房需求增加。
但研究也发现，中考改革减少了人们对学区房的需求。一些区实施了多学区划片政策，增加学校与住房之间对口的不确定性，对抑制学区房炒作有显著影响。
华东师范大学东方房地产研究院执行院长胡金星曾表示，房地产本身不是独立的市场，与交通、教育、政策和人口导入等多个方面相关，一个变量发生改变肯定会导致市场信息的变化，从而影响需求量。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“现在的学区房呈现一种新特点，带有自住属性的房子更加抗跌，而小面积纯挂户口的学区房风险更大，但毕竟已经有了较大跌幅，后续预计机会小幅震荡构筑底部。”
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