调查:威海银滩海景房购房至少存在三大风险

[ 银滩配套较好的楼盘却很少和“大巴车”销售联系。“由于这些较好的楼盘给的销售费用较低，‘大巴车’销售当然会选择那些销售返点更高的。” ]

银滩景色算得上迷人，但要想购房就别被它光鲜的外表所吸引。

“在北方来说，银滩由于海产品丰富、有温泉配套，自然环境还不错。但是由于近年海景房产品的大量同质化开发，并且照搬城市地产开发模式，把 旅游 地产当城市地产开发，后续服务又没有跟上，导致目前存量过大。”途家网CEO 罗军 告诉 第一财经日报 《财商》。

本报记者调查发现，银滩海景房购房至少存在三大风险。

养老风险：医疗配套缺失

银滩作为胶东半岛大规模开发的海景房基地，有着21.3公里的海岸线，空气中负离子含量为内地城市的50至l000倍，适合于各类慢性及老年性疾病患者疗养。

一位来自东北延边的老人每年5月~10月都住在银滩，已持续了将近十年。老人告诉记者：“我有肺病，在大城市感觉非常不适，只要来银滩，就感觉能呼吸了。”

但在银滩最大的挑战就是生活非常不方便。记者沿着银滩中轴上的银滩管委会向西，走上5公里才能遇上一家营业的餐馆。附近没有固定的集市，买菜需要到附近的村庄，或者去定期的集市。

上述东北老人自己在 花园里 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]种有少量蔬菜，尚能够部分满足日常需求。

老人居住在银滩面临的第二个问题是医疗配套缺失。

银滩房管所附近有一家小型诊所，只能满足最简单的治疗。而在西面尽头的海洋所镇上有一家当地小型医院，距离银滩中心约10公里。万一老人夜晚突发病症，没有私家车将非常不便，因为银滩中心道路上几乎没有任何公共交通。

延边老人由于身体康健，在银滩安枕无忧，但是一位从上海赶往银滩的老人，由于身体欠佳，经常要往医院跑，本来是想借着空气保养身体，但是缺失的医疗条件则让其却步。

另外，银滩目前已经开发的小区有200多个，物业管理参差不齐，一些小区缺乏物业管理，配套荒芜。对于老人而言，小区配套和环境也非常重要，生活中有需求还能在关键的时候求助小区物业。

购买风险：强买强卖

5月开始，银滩天气逐渐温暖，又到了“大巴车”活动的旺季。若是周末在路上见了外地面孔的人，当地生意人准会问一声：“大巴车拉来的吧？”

“大巴车拉来的”是银滩买房的主力。看起来销售提供了最殷勤的服务：提供交通，将购房者从北京、上海、唐山、内蒙古运至银滩；提供食宿：帮购房者联系好酒店、餐厅，陪吃陪住；提供旅游：一般而言，周六看房，周日就能带购房者上周边旅游。

殷勤的背后，“大巴车拉来的”客户宝贵的产品信息也就永远被锁在“大巴车”内。他们甚至在看过一两栋房子后，就被强行购买。

记者遇到一位从上海被“大巴车拉来的”陆奶奶。陆奶奶今年64岁，她在小区看到一张威海银滩的海景房广告，听说那里空气特别好，于是陆奶奶就跟随“大巴车”来到银滩。

“我们老人家没什么钱，不用离海很近，要选个便宜点的房。”陆奶奶对纤瘦的销售男描述着需求。

销售男拉着陆奶奶到了一在售小区，一位穿着小脚裤子的小伙子立刻上前讲解房子的房型和装修情况。销售男则马上直奔主题，直接看最小的。因为陆奶奶要把价格控制在20万以内，所以销售对卖这套房子并不十分上心。

购房大厅内放着迪斯科一类的快节奏音乐，这种音乐节奏快，容易让人局促，据一些研究成果，这类快节奏的音乐对于促进购买很有效果。

“小脚裤子”直接带陆奶奶看了位于售楼大厅二楼的两个样板房。看了样板房之后陆奶奶非常满意，回到售楼处一楼准备谈价钱。

销售开始明示陆奶奶需要的小户型非常难得，不快出手马上就没有了，“是最后一套”。

陆奶奶这个时候迟疑了下。一来，她曾经听人说过在山东半岛的海景房区购买期房可能面临不能交房的风险；另外，这个销售的报价比之前报给她的“4000多”略有上涨。

“太贵了。”陆奶奶嘴里念叨到。“小脚裤子”开始有点着急，表示这已经是银滩最便宜的，如果再迟疑房子马上就有可能被别人买走，“请您先缴纳3万元定金，房子就会为您保留起来。”

双方开始陷入僵局。陆奶奶执意要下周再来购买，而销售坚持要陆奶奶缴纳定金。“你要是不决定我以后再也不会带你过来。”销售放下狠话，自己走开了。

于是场面僵持了下来，当然最后的结果和很多桩生意一样，陆奶奶终于经不住两位销售的夹击，在首次来银滩、看了第一套小高层之后，就稀里糊涂地购买了一套期房。

直到这时，陆奶奶也没有在沙盘上仔细辨认过，自己买的房间究竟是哪一间。它的朝向如何，能否直接看到海。

许多“大巴车拉来的”都和陆奶奶一样，他们被从遥远的居住地拉到银滩，在看了1到2套房屋后被迫下了购买决定。

银滩配套较好的楼盘很少和“大巴车”销售联系。“因为较好的楼盘给的销售费用较低，‘大巴车’销售当然会选择那些返点更高的。”在当地做了5年海景房销售的Mike告诉记者。换言之，“大巴车”不会带你到好的楼盘而是贵的楼盘。

售后风险：实物与样板房相差甚远

“这几乎是海景房销售的通病，实物与样板房差距甚大。”Mike告诉记者。

随便到一处在售的海景房，精美的样板房一定会让你心仪不已。不过，先别急，样板房往往是最让人心动的，而拿到手的房子很可能与其相差甚远。

记者走访的几处一手房楼盘，大多是准现房，房屋结构已经打好，但是室内装修还未动工，你只能依靠样板房想象自己未来的房子。而这些样板房有的甚至都不在楼盘内，而是在售楼处内修建一处样板。

“过去的情况是，很多人拿到手都不满意。”Mike告诉记者，“2005年之前修建的多层楼房，外墙都直接省略了隔水层，雨季可能会渗水。”

正是快餐式的大批量建海景房，让开发商重量不重质，而一些潜在问题购房者只有在入住后才会发现。

调查期间，记者入住一所靠海 公寓 ，发现家具金属部件大多腐蚀。

“虽然银滩并不算太潮，但是靠海房屋都会遇到这个问题，除非选用更好的材料，否则家具和家电相比一般房屋都更容易遭到腐蚀。没有人住时，一定要定期开窗透气。”一位当地物业公司工作人员告诉记者。

其实我国法律明文规定虚假宣传提供的材料和实际房屋不一致要承担违约责任。

北京铭滔律师事务所孙涛告诉记者：“在购房时，开发商提供的纸质资料一定要留好。”

在孙涛曾经处理过的案例中，同样是虚假宣传的情况，第一个业主由于保留开发商的宣传画册，最终得到赔偿。第二个业主只从网上下载了两年前开发商的广告，被法院认定为证据不足。