“国五条”满月 各类规避对策频出

随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，楼市出现量跌价滞，市场观望情绪加重。

北京市住建委公示的网签数据显示，北京市4月份二手住宅网签总量为5212套，环比3月份大幅下跌88%，与2012年同期的网签量相比也下降47.8%，二手住宅网签量创近18个月来新低。

买方市场观望带来的直接效应，是市场为了规避“国五条”细则的各项“守则”而各显神通，其中主要的“钻空点”是买房人对20%税率标准以及银行机构对二套及以上住房信贷政策的变相解读。

业内人士担心，这或使“国五条”细则原本要抑制房价上涨的目的在实际落空，而整个过程中对买方市场的约束显得鞭长莫及。

市场整体“受压”

“国五条”实施一个月来，对楼市引发了不小的波澜。

北京在新政实施后，二手住宅市场观望情绪浓厚，涨价现象减弱，呈现量价同降的趋势。北京 二手房 成交量大幅回落近9成，全市成交均价出现环比回落。

链家地产市场研究部数据显示，4月全市二手住宅网签环比下降 88.1%，成交均价26550元/平方米，环比下降 3%。5月以来，市场成交情况虽有好转趋势，但预计增长幅度不大。

“近期二手住宅成交的多为免税、低税房源，议价空间小。5月份第一周，客户较4月份有明显增多，但是更多是大量免税房成交带来的效应，总体看市场仍处于观望之中。”我爱我家副总裁 胡景晖 说。

受此影响，新房市场也出现新增房客源减少，成交以刚需为主的局面。

“国五条”要求继续严格实施差别化住房信贷政策，银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的 首付 款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。

4月8日起，北京购房者使用公积金贷款或在商业银行申请贷款 二套房 时，首付款比例都由原来的六成提高至七成，贷款利率维持在同期首套住房贷款利率的1.1倍。

而在限购方面，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，要暂停在本行政区域内向其售房。

不仅如此，政府限价令也成为“国五条”最严厉的一条政策。

“现在都要排队审批预售证了，而且报价要符合政府要求，如果价格报高了肯定审报过不去，预售证也就批不下来，目前来看，只能先报低获得预售证。”北京一位房地产开发商告诉《 中国经营报 》记者。

据悉，包括 金融街 [ 简介 最新动态 ]·融汇、 保利 [ 简介 最新动态 ]·春天里、 龙湖 [ 简介 最新动态 ]·双珑原著、金地格林等近10个楼盘都因为价格问题而被卡在预售环节。

记者获悉，4月以来，北京市住建委开始“控制”房地产预售许可的审批速度和节奏。以2013年4月为例，北京市住建委总计批准22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5%。

规避对策频出

与此同时，一些规避“国五条”的“攻略”也悄然盛行，包括司法避税、阴阳合同、假离婚、假结婚等，而众多“攻略”中争议最大的莫过于20%税率征收标准和二套及以上住房贷款的条款。

“截止到目前，5月份已经成交了4套房子，都是按照1%税收标准征收，对于买房人来说，相比20%的标准，这个标准又恢复到‘国五条’以前的情况，他们基本上都能接受。”北京永定路我爱我家销售人员张女士说。

对此，北京市房地产中介行业协会会长李文杰表示，新政下二手房交易个税具体缴纳，首先要卖房人进行申报，如果没有申报房屋的原值，只能在房屋登记系统中核实，如果核实到房屋原值，就按20%的新政来征税，如果系统中无法核实，而卖房人又没有申报原值，则按总房款1%来计税。

记者了解到，2006年北京实行房屋登记系统网签制度，也就是说2006年后购买的房屋，基本可以查到原值，而在此之前购买的房屋，如果房主没有主动申请，可能在买卖交易的时候因为查不到原值而按照总房款1%来计税。

此外，一些中介机构为了确保成交万无一失，还会做一些双保险的措施。

“现在基本上都要求买卖双方和中介签订一个三方协议，以确保买卖双方的利益。”张女士告诉记者。据她介绍，有些卖房人是没有申报原值的，而房屋又是在2006年以后买进的，房屋系统并非对所有的房子都有登记，有些原值也查不到。“所以协议的目的就是一旦系统核实出原值，那么作为买房人来说，可以选择退订，卖房人可以重新挂牌，保证各自利益。

和二手房恢复1%税率标准相似的是，“国五条”对二套房限购也出现了“松动”。

“现在借助一些担保公司，可以把第一套房抵押给银行，然后用获得的贷款，来付二套房的首付款，而且利率和一套房是一样的。”通过担保公司办理二套房贷款的李小姐说。

随后，记者以买房人的身份向上述担保公司咨询，便收到一条答复短信：“有房有车急用钱，短期借款当日放款，银行2～5天批贷，已有贷款的房子可以再次贷，可贷评估值的100%。”

对此，北京一位不愿具名的担保公司人士表示，进入5月份以后，一些小型担保公司的确有在做上述贷款业务，主要采取抵押房屋获得消费贷款的方式，避免二套房70%首付和1.1倍利率的情况，一般来说，抵押房屋根据房屋估值，贷款人可以获得房屋市值30%～70%不等的贷款金额。

据悉，个人消费贷款，是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款，比如装修贷款、旅游贷款等，但用途不包含购房，这种贷款一般以住房作为抵押。

对此，北京银行理财师王月表示：“在实际贷款过程中，我们也发现了上述情况，目前已经加强了对这块的审查工作。”但他提醒贷款人，如果发现贷款用途与申请不符，不仅将会提前收回全部贷款金额，而且还会在个人征信系统留下记录，进入黑名单。

后市涨价或继续

经历一个月的持续加码，“国五条”对飙涨的房价后市预期如何？市场给出的答案似乎并不乐观。

随着土地市场的逐渐升温，带动楼市复苏指日可待。

数据显示，5月3日至5月10日，上海、广州、长沙先后出现3个地王。5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，其中两幅地块楼面地价相继刷新上海年内单价地王，甚至以40079元/平方米的价格创下上海3年以来的楼面地价新高。

中原地产数据显示，今年1～4月全国土地市场升温明显，价格涨幅处于高位。期间，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1～3月缩小13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，同比增长10 .6%，而1～3月则是下降10.2%。

5月14日，上海易居房地产研究院发布《2013年1～4月份全国房地产市场报告》。报告指出，4月份国房景气指数小幅下行，但行业整体依旧活跃；1～4月份土地市场回温明显，价格涨幅处于高位，1～4月全国房地产开发企业土地购置均价2289元/平方米，同比增长21.1%，增幅比1～3月扩大6个百分点。

易居研究员刘卫卫指出，今年前4个月，房地产行业整体依旧活跃，土地市场由于滞后于房屋市场，二季度开始明显回升。在市场持续平稳、企业资金状况较好的情况下，有实力的大型房企集中拿地，导致近期土地市场较为活跃。

在他看来，土地购置均价呈现明显的持续上升态势，前4个月增幅达到两年来的最高，“主要是今年年初以来，土地市场持续平稳，特别是二季度土地供应逐步放量，一二线城市优质地块的推出带动了市场竞争热度，推升了土地价格。”

而土地价格升温对楼市作用显而易见，中国房地产指数研究院公布的4月份数据显示，百城住宅平均价格自去年6月以来连续第11个月环比上涨，同比连续第5个月上涨。因此业内人士普遍预测，未来随着“地王”频出，房价坚挺将会持续。