弃道信托 房企融资转投券商、基金

房企老板们对于融资不再积极，这一变化从去年开始就在信托界发生。

看似他们有更好的选择，资管大混战的第一役便是来自券商、基金对于这一中国最大融资需求客户的敞开“怀抱”——他们会提供更低的门槛和融资成本。

今年以来，这一趋势更加明显。据一位信托业高管的不完全估算，已有数千亿房地产融资从信托改道券商、基金，这种趋势仍在扩大。

接盘者

现在，在一家中型信托公司工作的陈经理感触颇深的是，他能给房地产老板们的许诺空间越来越小。去年年中，他就开始接触一个四川房地产项目，产品都设计好了，可是，公司过审一直下不来，因为对方不符合“432”原则(即四证、二级资质、30%项目资金)。结果今年初，这家房地产商就转投了证券公司。“据说就谈了不到俩月，项目就定了。”

而对于一些“合格”的大房企来说，信托公司的要价相对又较高，导致了项目合作受挫。

去年中旬，房地产信托收益高的时候在15%以上，发行费1%，管理费也能拿到3%-4%，整个融资成本在20%左右。“现在跟大房企合作，收益高于8%都不谈。此外，信托管理费也在下降。”陈经理说。

数据也说明房地产通过信托融资的规模在减少。

用益信托数据显示，2012年房地产信托发行规模为2169亿元，同比减少24%；房地产信托成立规模为1764亿元，同比减少35%。而就4月份而言，房地产信托在4月份成立61款，募集资金136.64亿元，占总成立规模的22.90%，环比下降3.84%。

即便如此，这仍然是信托公司具有相当规模，而且最赚钱的业务。同花顺数据显示，2012年60余家信托公司中，房地产信托占比较高的 杭州 工商信托、华能贵诚、爱建信托、平安信托、华润信托，产品(已清算)平均收益率均处于行业上游。

以产品收益名列第一的杭州工商信托为例，在上百亿的信托资产中，房地产投向业务高达70.92%。同时，该公司也成为去年赚钱最有效率的信托公司——报酬率高达2.65%。

陈经理表示，这正是信托公司对房地产融资趋之若鹜的原因之一。目前，新发房地产信托的收益率已经跌破9%，与鼎盛时期相比下降大约5个百分点。

与券商及基金公司开出的条件相比，信托公司的报价吸引力并不高。

自券商资管放开以来，券商资管规模一路飙升，于2013年1月底一举超过两万亿(2011年年底券商资管的规模仅为2818亿)。这种通道业务中有相当部分资金进入房地产领域。

此外，据高通智库数据显示，目前房地产基金的规模约为400亿，其中机会型基金占主要比重，增值型基金占比较小，55%的基金是独立品牌的内资基金。

于2012年12月成立的嘉实基金子公司嘉实资本，于今年1月发行“嘉实基金盛世美澜园专项资产管理计划”1.4亿元的优先级。这一产品的顺利发行，让很多信托人士大为触动，因为房地产信托面临较严格的窗口指导，盛世美澜园实际上是三线城市的 别墅 项目，并不满足“432”原则，基本不能通过审查。

让信托公司羡慕的是，基金子公司的审批机制是事后报备，风控权限下放到各家公司，而且基金资管对于300万元以下不受人数限制，也不用代扣代缴个税。

此后，嘉实资本欲推出30亿元规模的房地产类专项资产管理计划的消息，也让很多信托经理“吓了一跳”。合作方的公告称，该“类信托产品”将以“明股实债”的形式运营，投资期限为2年，预期收益为12%。不过，后有媒体消息称该产品因为收益过低被搁置。“如果真的成行，嘉实的管理费大概只有1个点。”一位信托公司高管人士认为，这对于信托公司而言很难接受。

据他粗略测算，去年以来，已有数千亿的资金借道“类信托业务”进入房地产。

房企的打算

关注于 商业地产 的高和资本董事长苏鑫近日感叹，无论你是否愿意，房地产直接融资的时代已悄然来临。

特别是信托牌照垄断地位的打破，许多以前被视为鸡肋的项目重新走到台前。

央行数据显示，2012年开发商自筹资金占比40.5%，该比例较2009年相比上涨了近十个点。其中，房地产信托与基金产品构成了自筹资金的主体部分。

一位身处山东的房企负责人表示，2011年信托贷款的即将到期，对于继续融资的合作方，他也会有所选择。毕竟，这与2011年融资时的环境已全然转变。

据其介绍，一季度回暖的房地产销售市场让开发商获得大量回款，银行开发贷也逐渐趋松，加上发债、券商和基金的操作也开始顺畅，市场的融资成本也回落到比较理想的水平。

融资成本只是他考虑的一部分。“之前信托融资有些简单粗暴，更像是高成本的抵押贷款。”既然融资环境开始出现宽松，他也希望能有新的更加长效的合作方式，比如融资能从拿地之时就介入，售卖或者租赁时分享收益。

据记者统计，目前已有 星河湾 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]、 中弘 [ 简介 最新动态 ]股份、 阳光 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]城、 华远地产 [ 简介 最新动态 ]等房企的项目参与房地产基金合作。融资方式也逐渐从之前的粗放放债模式转向看重管理能力的股权模式。